Чтобы стать миллиардером, нужна прежде всего удача, значительная доза знаний, огромная работоспособность, но самое главное – вы должны иметь менталитет миллиардера. Менталитет миллиардера – это такое состояние ума, при котором вы сосредотачиваете все свои знания, все свои умения, все свои навыки на достижении поставленной цели.  Пол Гетти

Ринок нерухомості: як зміняться ціни на житло в 2018 році і чим ризикують покупці

  1. Тетяна Шульга, керуючий партнер RED Community:
  2. Григорій Перерва, генеральний директор рейтингового агентства "Євро-Рейтинг":
  3. Ростислав Симонов, керівник департаменту стратегічного консалтингу Української торгової гільдії:

Ціна квадратного метра на первинному ринку житлової нерухомості наближається до собівартості, обсяги пропозиції з боку забудовників вже перевищують попит з боку покупців. Такі тенденції відзначає Нацбанк у своєму звіті про фінансову стабільність. Крім того, в кінці 2017 роки ми спостерігаємо подорожчання долара , І прогнози на 2018 й для гривні не можна назвати втішним: уряд орієнтує на курс 30 грн за долар в кінці наступного року. Експерти ринку нерухомості розповіли, як вплине на вартість квадратних метрів коливання валютного курсу і чи варто побоюватися заморозки будівництва через дисбаланс попиту і пропозиції.

Ціна квадратного метра на первинному ринку житлової нерухомості наближається до собівартості, обсяги пропозиції з боку забудовників вже перевищують попит з боку покупців Тетяна Шульга, керуючий партнер RED Community:

- В умовах подорожчання долара ціни будуть рости. Швидше за все, це буде не різке, а плавне підвищення. Ринок нерухомості, будівельні матеріали прив'язані до долара. Крім того, постійно дорожчають енергоносії. Забудовники не можуть, не хочуть і не будуть працювати в мінус, як і всякий бізнес. Тим більше вже зараз багато проектів економ-класу продаються на межі собівартості.

Споживачеві ж варто очікувати більш лояльного ставлення з боку компаній. Розстрочка вже є на ринку, вона працює. Наприклад, "Київміськбуд" заявляв про 7% річних. Але розстрочка у забудовників не така довгострокова, як банківські кредити. В цьому році ми бачили тенденцію, коли банки укладали угоди із забудовниками і виходили в спільні програми. Це буде тривати: забудовникам якимось чином потрібно продавати нерухомість і вони шукають фінансові інструменти.

Деякі учасники ринку припускають, що до кінця 2018 року з'являться більш системні іпотечні продукти з боку банків . Можу від себе зазначити, що в цьому році з нашим співтовариством комунікували кілька банків, які вже працюють з іпотекою. Вона довгострокова, але обходиться дорожче.

Споживачі будуть отримувати від забудовників знижки. Зараз вже заявляють про знижки 20-25%. Тобто лояльність буде рости. Зараз приходить ринок покупця.

На ринок вийшло багато несистемних компаній, для яких об'єкти є першими або другими, особливо це актуально для Київської області. У таких забудовників є ризики. Нехай споживачі звертають особливу увагу на те, як фінансується будівництво.

У великих компаній є фінансова подушка, запас міцності, в той час як компанії-новачки найчастіше фінансують будівництво виключно за рахунок коштів інвесторів. В цьому і є ризики: обсяги покупок житлової нерухомості падають, будівництво на таких об'єктах призупиняється, будувати нема за що. Уже є такі сумні приклади в Київській області.

Поки вони рідкісні, але споживачеві потрібно уважно ставитися не тільки до дозвільної документації, а й дивитися на темпи будівництва і джерела фінансування таких об'єктів.

2017 рік показав, наскільки зростає інтерес приватного інвестора до житлової нерухомості в оренду. У цьому році були випадки, коли люди викуповували квартири поверхами. Така історія може бути цікава і в 2018 році, якщо приватний інвестор, якому потрібно зберегти гроші, шукає можливості тут, в Україні, а не на ринку нерухомості за кордоном. Як правило, це малометражні квартири в об'єктах, розташованих близько до станцій метро.

Григорій Перерва, генеральний директор рейтингового агентства "Євро-Рейтинг":

- Останнім часом на ціну стандартно впливають зміни курсу в парі гривня - долар і, в меншій мірі, інфляційні процеси: від подорожчання вартості будівельних матеріалів до зростання зарплат. Все це буде відбиватися на собівартості будівництва, але є серйозний стримуючий фактор - низька купівельна спроможність населення. Тому я не чекаю катастрофічного зростання цін у гривні. Можливо, на 5-10%, в залежності від об'єкта. За цінами в доларах говорити складніше, оскільки ми не можемо прогнозувати коливання курсу. Так що в гривні зростання буде, а в долар подивимося по ситуації. Хтось буде відігравати за рахунок здешевлення будівництва, а хто зможе - за рахунок технологій буде знижувати собівартість будівництва.

На вторинному ринку цінова тенденція буде приблизно та ж. Ціни коливаються залежно від року спорудження нерухомості: вартість житла в хрущовках має тенденцію до зниження. Якщо говорити про будинки пізнішої споруди - 1990-ті, 2000-ні - там ціни будуть приблизно в нинішніх межах, можливе незначне зростання, але цього поки що не сприяє економічна ситуація.

При подальшому зростанні цін ті, хто здатний інвестувати в житло, будуть стояти перед вибором: купувати квартиру в Україні або шукати приблизно за тими ж цінами, але з більш якісними параметрами в єврозоні.

Зараз ряд будівельних компаній штучно стримують терміни здачі об'єктів в експлуатацію, очікуючи більш вигідною цінової кон'юнктури на ринку. Іноді лонгується будівництво на рік і більше. Йдеться про надійних будівельних компаніях і нормальних об'єктах. Ця тенденція збережеться. Плюс можуть опинитися під ударом нестійкі будівельні компанії. У них тільки один варіант - знижувати вартість квадратного метра, щоб отримати швидкі гроші, але все одно це не гарантія покупки, тому що купівельна спроможність у населення низька. Проблеми можуть виникнути, але я не чекаю масового обвалу. зараз ситуація в економіці не так критична. Це не рахуючи будівельних пірамід, які існують і зараз.

Я б звернув увагу ось на що: якщо ціна на об'єкт буде на 15-20% нижче, ніж на аналогічні у інших компаній, то це - потенційна проблема. Як правило, проблемний об'єкт відрізняється більш низькою ціною.

Ростислав Симонов, керівник департаменту стратегічного консалтингу Української торгової гільдії:

- Дану тенденцію (пропозиція на ринку перевищує попит, - ред.) Можна віднести до Київської області, де вартість продажу практично знаходиться на рівні собівартості. Даний факт підтверджує падіння темпів введення в експлуатацію, де приріст за три квартали 2017 року склав всього близько 4% по відношенню до трьох кварталах 2016 року. На столичному ринку житлової нерухомості ми не спостерігаємо перенасичення ринку і не бачимо передумов для демпінгу цін у Києві.

Більше 50% ринку девеломпент житлової нерухомості сконцентровано в руках двох забудовників, а 75% ринку - у семи. Відповідно заморожування оголошених проектів не передбачається. Ризик заморозки присутній в об'єктах, які будуються невідомими забудовниками і у яких немає сильної маркетингової стратегії. Як наслідок, вони не зможуть забезпечити потрібний їм темп продажів.

У разі уповільнення темпів продажів, ми побачимо уповільнення темпів введення в експлуатацію житлової нерухомості.

Ціни на вторинне житло будуть знижуватися в доларовому еквіваленті. У гривневому ми побачимо призупинення падіння через волатильність курсу долара. Сьогодні можна говорити про падіння цін за рік на 6,2%; і в доларовому еквіваленті на 10,3%. Це пов'язано, в першу чергу, з великою пропозицією на первинному ринку. Він же і буде надавати подальше тиск. Безпроцентні розстрочки та інші фінансові та маркетингові інструменти заманюють потенційних покупців в первинну нерухомість.

Анна Гончаренко


Реклама

Реклама

Архив новостей

Реклама

 

Календарь

Реклама

Цитата дня

Я никогда ничего не покупаю, если не могу на одной бумаге описать мои объяснения и причины. Я могу ошибаться, но я буду знать ответ этому. «Я плачу 32 миллиарда долларов за компанию Coca-Cola, потому что…» И если вы не можете ответить на этот вопрос, вам не стоит покупать эти акции. Но если вы ответите на этот вопрос и сделаете это несколько раз, вы заработаете много денег.   Уоррен Баффетт