1. Варто також пам'ятати про двох головних моментах:
2. Купити квартиру

Для початку Вам необхідно скласти список банків, які можуть надати кредит на квартиру на умовах, які найбільше Вам підходять.

Якщо Ви будете співпрацювати з Центральним офісом банку, а не відділенням або філією, то тоді банк зможе швидше прийняти рішення про надання Вам кредиту на квартиру.

Завжди краще мати справу з Центральними відділеннями банків, так як у відділеннях або філіях банку, не завжди є необхідні служби, які задіяні в процесі прийняття рішення надання кредиту на квартиру, наприклад оцінювачі, служба безпеки, юристи і так далі. Якщо у філії немає необхідних служб, то документи відправляються в центральний офіс, в якому вони є.

Коли Ви вже склали приблизний список банків, то Вам необхідно буде подзвонити в усі банки і поставити питання, які найбільше Вас цікавлять, а також заповнити графи порівняльної таблиці, яку можна скласти для того, щоб Вам легше було визначитися в якому саме банку варто взяти кредит на квартиру .

Найголовніші моменти, які Вам необхідно дізнатися в банку:

• яка в банку кредитна ставка (в середньому від 12 до 18% у валюті);
• який термін кредитування (5,10,15 або 30 років);
• який відсоток початкового внеску (зазвичай 30-50% від оціночної вартості квартири);
• в якій валюті необхідно виплачувати кредит на квартиру (кредити в доларах США дешевше, ніж в гривні, але більше схильні до валютного ризику в разі несподіваної девальвації гривні);
• яка схема погашення кредиту на квартиру ( "відсотки на залишок" і ануїтет).

Від початкового внеску і терміну кредитування процентна ставка може змінюватися. Також банк може знизити відсоткову ставку, якщо ви заплатили більше 50% вартості квартири, що купується, але в той же час банк може і підняти ставку, якщо Ви заплатите мінімальний% початкового внеску

Термін кредитування завжди обмежений віком позичальника. Банк не допускає укладення кредитного договору, який буде діяти під час пенсійного віку позичальника (жінки - 55, чоловіки - 60).

Наприклад, якщо Ви 40 річний чоловік, то Ви можете розраховувати на 20 років термін кредиту, тому що це максимальний термін кредиту, який вам може видати банк до настання пенсійного віку.

Якщо є високий і стабільний дохід, але немає ніяких накопичень на початковий внесок, то можна взяти неіпотечних кредит, який Ви зможете використати як початковий внесок або оформити кредит на інше майно, яким Ви володієте (машина, дача, цінні папери тощо) .

Які можуть бути додаткові платні послуги в банку:

• Одноразові виплати, які Ви оплачуєте за оформлення кредитного договору, договору купівлі-продажу та договору іпотеки, в ці додаткові витрати також входять:
  • виплата послуг незалежної експертної оцінки квартири;
  • комісія, яка стягується за видачу та супровід кредиту на квартиру (відкриття рахунку, разова комісія банку);
  • виплата вартості нотаріального посвідчення кредитного договору та операцій з видачі іпотечного кредиту;
  • нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу квартири;
  • реєстрація квартири в БТІ (реєстрація здійснюється співробітником банку);
  • оформлення іпотечного договору або застави.
• Щорічні платежі:
  • комісія, яку Ви виплачуєте за супровід кредиту на квартиру (деякі банки беруть комісію щоквартально або щорічно);
  • страхування майна;
  • страхування життя Позичальника та втрати працездатності.
• Щомісячні виплати, розмір яких може залежати від обраної схеми погашення кредиту (ануїтет або відсоток на залишок боргу):
  • погашення відсотків;
  • погашення тіла кредиту;
  • додаткові щомісячні комісії банку (комісії за супровід кредиту, вартість операцій з ведення позикового рахунку).

Варто також пам'ятати про двох головних моментах:

• чи можете Ви достроково погасити кредит (деякі українські банки можуть стягувати штраф до 3% від залишкової суми кредиту або можуть оголосити заборону на дострокове погашення кредиту на певний термін 3-6-18 перших місяців користування кредитом);
• якщо Ви не зможете виплачувати кредит, які дії банк робитиме по відношенню до Вас (за кожен день прострочення зазвичай нараховується пеня, обов'язково з'ясуйте, яка саме).

Вибираємо банки, які найбільш Вам підходять

Для початку варто все обрані банки відвідати, а також отримати консультацію і попередні розрахунки по Вашому кредиту. Для того щоб порівняння банків було більш ефективним намагайтеся задавати одні і ті ж питання, а також запитуйте про однакові умови кредиту (розмір кредиту, термін і сума початкового внеску)

Основні моменти, які Вам необхідно дізнатися в банках:

• Терміни отримання іпотечного кредиту;
• Мінімальний розмір початкового внеску;
• Валюта в якій банк видає житлові кредити;
• Процентна ставка по кредиту (для кожної валюти своя процентна ставка);
• Чи залежить процентна ставка від терміну кредитування?
• Сума комісії, яка стягується при видачі кредиту на квартиру (сплачується одноразово): фіксована сума, відсоток від суми кредиту, відсоток від оціночної вартості нерухомості
• Сума комісії, яка стягується при обслуговуванні кредиту (сплачується щомісяця): від оціночної вартості квартири, від суми кредиту і від залишку по кредиту;
• Страхові платежі і періодичність їх оплати: одноразово, щомісяця, щороку. Механізм розрахунку: відсоток від суми кредиту, фіксована сума, від залишку по кредиту
• Додаткові платежі, які Вам необхідно виплачувати при оформленні та видачі кредиту на квартиру (оплата послуг нотаріуса, оцінювача). Як розраховувати додаткові платежі: відсоток від оціночної вартості, фіксовані суми, відсоток від суми кредиту;
• Чи можна достроково погасити кредит на квартиру? Як розраховується розмір штрафних санкцій?

Порада: Дуже часто банки можуть розсіювати свої комісії по двох документах: в тарифах банку можуть вказувати фіксовану плату за зняття або перерахування грошей з судного рахунку, а в іпотечному договорі - щомісячну або одноразову комісію.

Деякі українські банки можуть розглядати кандидатуру Позичальника ще до надання даних про яку купує квартирі і можуть видати сертифікат про суму, яку вони готові надати на оформлення кредиту, це істотно спрощує процес підбору варіантів нерухомості. Банки можуть замовчувати деяку інформацію про платежі, тому при відвідуванні банку обов'язково все уточнюйте та запитуйте.

Також Вам необхідно уважно ознайомитися з бланками договорів іпотечного кредиту та договору застави, а також переконатися, що зазначені умови кредитування в договорі повністю відповідають всім попереднім заявам банку і в документах немає ніяких підводних каменів.

У договорах повинні бути чітко прописані:

• всі права і обов'язки сторін;
• штрафні санкції за доцільне призначити пеню;
• можливість внесення дострокових платежів погашення кредиту і які можуть при цьому існувати штрафні санкції;
• якщо Ви хочете скористатися податковим кредитом, то Вам необхідно пам'ятати, що в даному випадку договір на іпотечне кредитування повинен задовольняти додатковим умовам;
• переглядає чи банк графік виплати кредиту в зв'язку з частковим достроковим погашенням: зменшуючи щомісячні виплати по кредиту при незмінному терміні кредитування або ж скорочуючи термін кредиту при незмінному розмірі щомісячного платежу (всередині нього відбувається перерахунок частки нарахованих відсотків і суми, що йде в рахунок погашення тіла кредиту) .

Можливі варіанти, які стримують дострокове погашення кредиту, також повинні бути прописані в кредитному договорі:

Купити квартиру

• встановлення мінімальних сум, які зараховуються в рахунок дострокового погашення кредиту (зазвичай від 500 у.о. до 3000 у.о.). Чим більше мінімальна сума, тим складніше її виділити з сімейного бюджету;
• позичальник зобов'язаний повідомляти банк про те, що він бажає внести достроковий внесок за 15-30 днів і тільки після отримання дозволу від кредитного комітету він може його оплатити. Якщо позичальник не отримав дозвіл на внесення дострокового внеску, але все одно сплатив, то банк має право накласти санкції у вигляді штрафів за день прострочення;
• банк має право встановити період, протягом якого дострокові внески не приймають взагалі;
• також банк може призначити період, протягом якого дострокові внески можуть супроводжуватися штрафом в розмірі від 2 до 3% від суми платежу (цей період може тривати від 3 місяців до 5 років з моменту укладення кредитного договору). Якщо в договорі вказані пункти про мораторій на дострокове погашення кредиту, про можливості банку змінювати умови кредитування в односторонньому порядку або про явне заборону реструктуризації кредиту або його переоформленні в іншому банку, то Вас це повинно насторожити.
• Також варто звернути увагу на:
  • відсутність черг в банку;
  • професіоналізм співробітників банку;
  • протягом якого часу надається запитувана інформація;
  • можливість ознайомлення з бланками договорів.

Після того як Ви відвідали всі банки, які Ви вибрали, необхідно провести порівняльний аналіз. Для цього Вам знадобитися розрахувати суму, яку Ви повинні будете виплатити додатково до моменту погашення кредиту на квартиру. Вона буде складатися з:

• суми одноразових витрат, які Ви заплатите за оформлення договору купівлі-продажу квартири і договору іпотеки;
• суми щорічних платежів, які сплачуються за страхування, до цих же платежах додається і комісія банку;
• суми щомісячних платежів за вирахуванням платежів тіла кредиту. Тобто Ви визначаєте, на скільки може подорожчати квартира до моменту, коли Ви за неї повністю виплатите кредит. Це єдиний комплексний критерій, за яким можна визначити вигідність кредиту.

Якщо Ви плануєте дострокове погашення кредиту на квартиру, пам'ятайте, що за це можуть бути штрафні санкції.

Ви можете отримати кредит на житло, якщо:

• Ви - резидент України або Ви - нерезидент України з діючою реєстрацією та дозволом на працевлаштування
• Вам від 21 до 60 * років
• У вас є постійна реєстрація (для нерезидентів - наявність діючої реєстрації)
• У вас є постійне місце роботи або інше постійне джерело доходів

* Як правило на момент закінчення терміну дії кредитного договору Ваш вік не повинен перевищувати 55 років для жінок, і 60 років для чоловіків

Для того, щоб надати вам можливість вибору, банки часто пропонують кілька програм кредиту на житло:

• Квартира в кредит - на первинному ринку - придбання житлової нерухомості в новобудові.
• Квартира в кредит - на вторинному ринку - кредит для придбання житлової нерухомості (квартири або приватного будинку)
• Приватне будівництво