- Поняття "альтернатива в продажу квартири"
- Нотаріальна форма договору
- Схема альтернативної продажу
- При збільшенні числа учасників угоди складність різко зростає
- Обставини, при яких покупка може зруйнуватися
- Зареєстровані власники квартири
- Зареєстровані особи-несобственники (так звані "користувачі")
- Умови альтернативної угоди регулюються також умовами доступу до вмісту банківських сейфів
- Опіка з неповнолітніми власниками
- Альтернатива при ПРОДАЖУ
- Альтернатива при КУПІВЛІ
- Важливо! Передача квартир після операції проводиться в порядку, зворотному руху грошей
- Послуги ріелтора і їх вартість при альтернативної купівлі-продажу
Поняття "альтернатива в продажу квартири"
Альтернатива (фр. Alternative, від лат. Alternatus - інший) - необхідність вибору однієї з двох або більше виключають один одного можливостей, а також кожна з цих можливостей.
Альтернативна купівля-продаж квартири - одноразова угода з продажу одного об'єкта нерухомості і придбання іншого.
Зазвичай в сленгу використовують поєднання "альтернативна продаж", так як покупка завжди "звичайна".
Альтернативна продаж часто є єдино можливою операцією, якщо квартира або частка в ній належить неповнолітнім дітям, пенсіонерам (тобто "соціально незахищеним власникам").
Нотаріальна форма договору
Угоди з неповнолітніми або опікуваними власниками проводяться тільки в нотаріальній формі. Продаж часткової власності також тільки в нотаріальній формі. Купівля в часткову власність можлива в простій письмовій формі.Також альтернативні угоди звичайні у випадках, коли власники не мають іншого житла і за умовами угоди повинні виїхати в житло, що купується. Власники на час операції "прописані" за старою адресою, і реєструються і перевозять речі відразу на нову адресу.
Альтернативних угод на ринку досить багато - не менше половини квартир на ринку: розширення житлоплощі, з'їзд родини, роз'їзд на 2 адреси, роз'їзд комунальної квартири, квартири з неповнолітнім власником (приватизація, материнський капітал), квартири з власниками-пенсіонерами або хворими.
Схема альтернативної продажу
Є "верхній покупець" з грошима, і кілька продавців квартир. Технічно може бути кілька "верхніх покупців" (наприклад, при одноразовому продажі декількох об'єктів і з'їзді в одну квартиру) або "інші покупці" (якщо вони купують квартиру в ланцюжку).
"Нижні продавці" тільки продають квартири і отримують гроші з осередків.
"Середні" одночасно і продають, і купують з варіантами:
- з доплатою своїми грошима або залученими грошима - іпотека, субсидія;
- вивільненням грошей або
- вкластися в гроші від продажу.
Сделкі- "паровози" є саме альтернативними: в них бере участь кілька квартир, і кожна сторона має критично важливе значення для звершення всіх одноразових угод.
При збільшенні числа учасників угоди складність різко зростає
Мені відомо про сделке- "паровозі", в якій брало участь 16 квартир. Зазвичай же ріелтори намагаються обмежити число учасників до такого, коли вся ситуація піддається гарному контролю: на моїй практиці в одній угоді брало участь 5 квартир плюс покупець, а на операцію прийшло близько 20 осіб, власників та ріелторів.Особливості проведення альтернативних угод
Особливість такої угоди - одноразова реєстрація та продажу, і покупки. Відсутній ризик того, що замовник продасть квартиру і отримає гроші, але з якихось обставинами не зможе купити інший об'єкт.
Обставини, при яких покупка може зруйнуватися
Ризики: знецінення валюти, відмова продавців сподобалася квартири від продажу, відсутність одного з учасників угоди та інші.Через високі організаційні складнощі і юридичних тонкощів альтернативними угодами займаються тільки ріелтори. Для таких угод недостатньо досвіду однієї-двох угод, потрібні досить глибокі знання, щоб оцінити умови угоди, «чистоту» квартир і спрогнозувати хороший результат угоди.
Зареєстровані власники квартири
В альтернативних угодах зареєстровані власники часто залишаються зареєстрованими на час проведення угод. Постановка на облік може здійснюватися відразу за адресою придбаної квартири, може здійснюватися після зняття з обліку з адреси проданої квартири. Цей момент обговорюється учасниками угоди.
ЗВИЧАЙНИЙ термін ЮРИДИЧНОЇ звільнення становить 14 днів, обов'язково вказується в договорі купівлі-продажу і не залежить від фактичної передачі квартири за актом.
Зареєстровані особи-несобственники (так звані "користувачі")
Користувачі - особи, які зареєстровані за адресою квартири, що продається, але не є власниками. Такі особи мають право користування житловим приміщенням, від цього вони так і названі. Альтернативна продаж не є обов'язковою при зареєстрованих користувачів. Навіть якщо зареєстровані неповнолітні діти.
І слід знати, що якщо власники квартири зобов'язуються знятися з реєстраційного обліку за умовами договору купівлі-продажу, то користувачі не є стороною договору і не мають такого обов'язку. "Користувачі" можуть порушити домовленості, а покупці не мають істотного важеля впливу. Тому покупці квартир вкрай педантичні до зареєстрованих в квартирі осіб.
Умова юридичної звільнення квартири є істотною умовою договору купівлі-продажу. Домогтися виконання умов договору купівлі-продажу в конфліктній ситуації можна тільки через суд. А судитися з користувачами, з якими у покупця немає договірних відносин, дуже не просто.
Умови альтернативної угоди регулюються також умовами доступу до вмісту банківських сейфів
Багато істотні питання угоди, і виписка користувачів в тому числі, вирішуються поза текстом договору купівлі-продажу, і регулюються умовами доступу до банківських осередків при взаєморозрахунках.Одним із способів вирішення ситуації із зареєстрованими особами є міцні зобов'язання, що підтверджуються нотаріальними заявами. Нотаріальні заяви мають деякі обмеження, і обов'язково повинні підкріплюватися відповідними умовами доступу до банківському сейфі.
При певних умовах виникнення права власності (наприклад, відмова від участі або тимчасова відсутність в момент приватизації) користувачі зберігають довічне право користування житлом. І по суду виписати таких користувачів неймовірно важко. У подібному випадку користувачі обов'язково повинні знятися з обліку до угоди.
Опіка з неповнолітніми власниками
Неповнолітні діти-власники натомість продаваної квартири або частки повинні отримати іншу квартиру або частку, вартістю ідентичну продається або вище. У разі дуже невеликої частки діти можуть отримати гроші на рахунок в банку. Варіанти потрібно узгодити із співробітником органу опіки, патронажу та піклування.
Наділення неповнолітніх власників власністю в квартирі "всередині сім'ї" через дарування може бути ускладнене через позицію співробітників органів опіки. Позиція деяких в тому, що дарування розглядається як угода, а по закону угода між опікуном і опікується заборонена. Варіанти вирішення є, але це виходить за рамки даної статті.
Альтернатива при ПРОДАЖУ
ПЛЮСИ для продавців альтернативної квартири:
- Відсутність ризику залишитися без житла в умовах нестабільних цін.
- Відсутність ризику знецінення грошей і стрибків валюти, так як гроші не зберігаються, а передаються відразу за купується об'єкт.
- Реєстрація та переїзд відразу на нову адресу без проміжних рішень.
- Єдине рішення в разі, якщо один з власників на обліку у органів опіки, патронажу та піклування. Це категорія соціально незахищених громадян. Саме неповнолітні діти-власники можуть не перебувати на обліку, але обов'язковою умовою реєстрації продажу є згода органів опіки. А органи опіки в Москві дають згоду на продаж власності дітей-власників тільки при наділення дітей іншою власністю - покупка або дарування.
МІНУСИ для продавців альтернативної квартири:
- Помітне зниження ціни квартири через низький інтерес покупців і продавців.
- Терміни продажу значно вище: пошук покупця, підбір об'єкта та узгодження угоди з усіма сторонами.
Важливою особливістю альтернативної угоди є правильне оформлення авансів від покупця до замовника і від замовника до продавця. Правильне оформлення - запорука спокійного угоди і збереження власних коштів замовника.
Альтернатива при КУПІВЛІ
ПЛЮСИ для покупців альтернативної квартири:
- Більший вибір варіантів на ринку (проти однієї "вільної" виставляється 2-4 "альтернативних")
- або виграш за ціною, тому що "вільні" квартири трохи дорожче альтернативних.
- Участь в угоді професійних ріелторів, які "згладжують нерівності" відносин.
- Участь банку (і, отже, оціночної і страхової компанії) і органів опіки в угоді - додаткова перевірка "юридичної чистоти" об'єктів. Але не гарантія!
- Відносна гарантія виписки користувачів (зареєстрованих "невласника").
МІНУСИ для покупців альтернативної квартири:
- Високі ризики "невиходу" на угоду через завищених очікувань продавця за варіантами на ринку або цінами.
- Високі ризики підвищення ціни перед операцією. "Продавець вибрав тільки одну квартиру, але проходимо по ціні тільки якщо доплатите 50-200 тис." - таке можна почути від ріелтора продавця.
- Багаторазово виростають ризики конфлікту між учасниками багатосторонньої угоди.
Важливо! Передача квартир після операції проводиться в порядку, зворотному руху грошей
Так як люди переїжджають в куплену і ВІЛЬНУ квартиру, то останнім з усіх переселяється ВЕРХНІЙ покупець. Це слід враховувати при плануванні операції.ОЦІНКА РИЗИКІВ з альтернативної продажу
Слід пам'ятати, що ризики зростають в геометричній прогресії при збільшенні кількості об'єктів учасників угоди. Кожен новий об'єкт в ланцюжку квартир збільшує напругу в міжособистісних стосунках. Кожен новий учасник привносить в угоду свої очікування і незадоволеність. Ризик відмови одного з учасників угоди збільшується з кожним складним питанням.
Послуги ріелтора і їх вартість при альтернативної купівлі-продажу
Послуги ріелтора складаються з двох частин:
- Продати об'єкт. Продавець за свою квартиру отримає реальні гроші.
- Купити об'єкт. Ріелтор здійснює підбір якісного об'єкта нерухомості.
Відповідно комісія за послуги нараховується на обидві частини послуги - продаж і покупку. Мінус знижка за парну послугу в 0,5%.
